Divisibilità dell’immobile nel patrimonio ereditario

Il momento dell’apertura della successione porta con sé numerose e complesse questioni la cui soluzione può talvolta richiedere l’intervento del giudice.

Fondamentalmente, si tratta di comprendere quanta parte del patrimonio ereditario spetti a ciascun erede. Ciò avviene in base alle quote stabilite dalla legge e alle disposizioni inserite nel testamento del de cuius. Per somme di denaro e beni mobili solitamente la divisione non è difficile. Più complessa la divisione di contratti, crediti, debiti, e soprattutto beni immobili.

Con quali criteri si valuta la divisibilità dell’immobile?

Non sempre è possibile effettuare la divisione di un bene immobile.

Per procedere alla divisione di un bene ereditario è necessario effettuare una complessiva valutazione dell’eventuale intervento edilizio di ristrutturazione necessario alla divisione. La Cassazione è recentemente intervenuta con la sentenza n. 6915, sez. II civ., dell’11 marzo 2019, per chiarire quali criteri debbano essere seguiti per tale valutazione e quali invece siano da ignorare.

Bisogna dunque tener conto di:

• caratteristiche dell’immobile (se sia o meno di facile divisibilità);
• compatibilità dell’intervento con la disciplina urbanistica.

Sono esclusi da questo vaglio invece:

• la presenza o meno di un permesso di costruire (il quale può essere ottenuto successivamente);
• la qualificazione data all’intervento edilizio (non conta se sia ristrutturazione o mero restauro conservativo).

Il giudice, accerta infine che le porzioni realizzabili siano suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento (quindi prive di servitù, pesi e limitazioni eccessivi).

Come si divide un bene immobile del patrimonio ereditario?

All’esito di questa valutazione, le soluzioni che si possono prospettare sono due:

• Se il responso è positivo e la divisione è possibile, semplice e poco onerosa, si procede con l’opera di ristrutturazione e l’assegnazione della proprietà delle parti risultanti agli eredi in base alla propria quota.
• Se il responso è negativo e la divisione risulta invece impossibile, complessa o eccessivamente onerosa, l’immobile non viene diviso ed è assegnato all’erede che possiede la maggiore quota del bene. Tale erede, divenuto proprietario, deve successivamente compensare il vantaggio ricevuto con il pagamento di un conguaglio in denaro a favore degli altri eredi.

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