Disdire un contratto di locazione commerciale

In un contratto di locazione commerciale la durata minima è di 6 anni (o 9 anni, se ad uso alberghiero o teatrale), mentre quella massima è di 30 anni. Alla scadenza del contratto esso è rinnovabile automaticamente per altri 6 anni (o 9, per i casi previsti), salvo disdetta da una delle parti. 

Cosa accade se una delle parti vuole disdire il contratto d’affitto? 

Il conduttore si deve solo impegnare a spedire la disdetta in forma scritta tramite raccomandata al locatore entro un termine di 12 mesi prima della scadenza del contratto o prima dell’effettiva cessazione, ma non alla scadenza del contratto (la risoluzione anticipata). 

Più aggravata è la posizione del locatore, il quale oltre al rispetto dei tempi, della forma scritta e dell’invio tramite raccomandata, deve rispettare due obblighi: l’indennità di avviamento e la motivazione.

Cos’è l’indennità di avviamento?

Nel momento in cui il locatore decide di recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale, la legge prevede che il conduttore abbia diritto ad un’indennità di avviamento, cioè una somma pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato, aumentata di altre 18 se il locatore intraprende nell’anno successivo lo stesso tipo di attività commerciale o affine. 

Quando una motivazione è adeguata?

La motivazione per la disdetta è richiesta solamente nel caso in cui essa sia comunicata alla prima scadenza (quindi dopo i primi 6 o più anni). Non è invece necessaria per le successive scadenze. 

Requisito generale è quello dell’adeguatezza, che trova il suo fondamento nell’art 31 della legge n. 392/1978. Inoltre la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4714/19 afferma che la disdetta da parte del locatore, anche se alla scadenza, comporta in ogni caso un danno alla stabilità dell’attività commerciale che il conduttore esercita. 

Alla luce di ciò, la motivazione non può essere né vaga né generica ma adeguata, e ciò risulta quando ricorrano «esigenze abitative proprie o dei familiari». Solo il ricorrere di tali circostanze permetterebbe la cessazione della locazione alla prima scadenza. Una motivazione diversa da questa sarebbe sanzionata con il ripristino del contratto o con il risarcimento del danno.

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