Clausola di risoluzione della locazione: dinamicità e interessi.

Affinché un evento porti alla cessazione del contratto, deve essere espressamente previsto come causa di risoluzione nella clausola di risoluzione. È una di quelle clausole che non mancano mai, soprattutto in un contratto di locazione. Essa permette ad una parte del contratto di svincolarsi dal rapporto contrattuale quando si verifica l’evento previsto nella clausola. L’evento che generalmente si prevede è il ritardo nel pagamento del canone mensile. 

In un contratto ha una certa rilevanza anche il comportamento tenuto nel corso del rapporto contrattuale, e ciò offre dinamicità alla clausola di cui parliamo. Per una maggiore chiarezza facciamo prima un quadro generale e sintetico della situazione per poi vedere un caso realmente accaduto.

Il conduttore permissivo.

Poiché il conduttore è obbligato a pagare il canone di locazione, c’è poco da dire ( l’unica scelta che ha è quella di pagare o di non pagare ). Ciò che è da prendere in analisi è il comportamento del locatore di fronte ad un ritardo nel pagamento. Gli scenari ipotizzabili sono due: il locatore decide di risolvere il contratto e porre fine al rapporto contrattuale; oppure, mosso da tolleranza, permette al conduttore di pagare in ritardo.

In questa seconda ipotesi, il rapporto contrattuale può prendere due diverse pieghe:

• il locatore, oltre a tollerare il ritardo, avvisa che al presentarsi della stessa situazione intenderà risolvere il contratto;
• il locatore si riserva di dare il suddetto avviso in un momento successivo ( questo se ha uno spirito alquanto permissivo ).

Per quanto riguarda la prima, la risposta del locatore ad un ulteriore inadempimento contrattuale è abbastanza prevedibile. La seconda reazione, invece, pone qualche problema ed è stata analizzata di recente in una sentenza del 16 ottobre. Vediamo allora cos’è successo!

Clausola di risoluzione e la tesi della tolleranza.

Un soggetto ( X ), in qualità di locatrice, aveva chiesto al tribunale lo sfratto per morosità, della conduttrice ( soggetto Y ), per omesso pagamento di tre mensilità. Nel corso del processo gli elementi presi in considerazione sono stati:

• La domanda giudiziale del locatore, con la quale dichiara di volersi avvalere del punto 7 del contratto che li legava ( questa la clausola di risoluzione ); 
• La tesi del conduttore, secondo cui la tolleranza del locatore avrebbe reso inoperante la clausola risolutiva;
• I pareri della giurisprudenza, secondo cui: 1) la tolleranza del proprietario nel ricevere il pagamento in ritardo rende inoperante la clausola risolutiva; 2) è inimmaginabile imporre al locatore un obbligo di agire in giudizio per ogni singolo caso di inadempimento per togliere rilevanza alla sua condotta tollerante.

Il processo termina con la risoluzione del contratto, in virtù della clausola di risoluzione, e la condanna di Y a rilasciare l’immobile.

E quindi il rapporto tra clausola risolutiva e comportamento tollerante?

Il tribunale è giunto a questa conclusione prendendo in considerazione l’art. 1455 c.c., che si occupa dell’importanza dell’inadempimento. L’importanza viene calcolata prendendo in considerazione: l’inadempimento e l’interesse che l’altra parte ha nell’ottenere, al contrario, l’adempimento. In questo caso si tratta di inadempimento ad un’obbligazione principale ed essenziale del contratto. Motivo per cui si ritiene che l’interesse di X ad ottenere il pagamento non possa essere raggiunto dalle tesi avanzate da Y. Si sarebbe dovuto discutere di più se oggetto della controversia fosse stato l’inadempimento di un obbligo “secondario”. 

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Per approfondire leggi anche: Disdire un contratto di locazione; Norma salva inquilini; Risarcimento danni per il locatore.